מיסוי נדל"ן יוון - חלק ב'

מדריכים ‏
מדובר בכתבת המשך. לקריאת חלק א' לחצו כאן.

החלק הראשון של המדריך סיפק הסבר מקיף על שוק הנדל"ן ביוון, עם הכרת המושג שווי אובייקטיבי, היתרון של אמנת מס ישראל-יוון והיכרות עם השיטה למיסוי של נדל"ן ביוון. בחלק הזה נמנה את כל הקטגוריות של מיסוי נדל"ן ביוון ונספק גם הצצה להקלות החדשות שתורמות לגדילת הביקוש של רוכשים תושבי חוץ לקניית בתים ביוון למכירה.

תוכן עניינים:
  1. ההקלות החדשות של מיסוי נדל"ן ביוון (משנת 2020)
  2. תמריצי המס למעבירים תושבות לצרכי מס ביוון
  3. קטגוריות מיסוי נדל"ן יוון
  4. טיפ
  5. סיכום - היתרון היווני למשקיעי נדל"ן ישראלים
  6. תהליכי מיסוי נדל"ן ביוון עם שובל יזמות

ההקלות החדשות של מיסוי נדל"ן ביוון (משנת 2020)

לפני כשלוש שנים ממשלת יוון הודיעה על שינויים משמעותיים במדיניות המס שלה - בשורה ששמחה עד מאוד משקיעי נדל"ן ביוון. הצעד הראשון קבע שיעור מס חברות מוקטן, שעומד כיום על שיעור של 24% לעומת 28% שהיה בעבר. בנוסף, שיעור ניכוי המס ביוון ירד גם כן מ-10% ל-5%. במילים אחרות, חלוקת דיבידנדים של חברה יוונית לתושבי חוץ תנוכה בשיעור מס נמוך בהרבה משהיה לפני כן.
לשיחת ייעוץ עם המומחים שלנו התקשרו
073-375-3197

תמריצי המס למעבירים תושבות לצרכי מס ביוון

תושבי חוץ המעוניינים להעביר תושבות לצורכי מס ביוון זכאים לתמריצים בשתי קטגוריות עיקריות:
 
  1. מיסוי חלופי של הכנסות פסיביות - למעבירי תושבות
דרישות תמריץ המס
תושב מס שחי בחו"ל לאורך 7 השנים האחרונות מתוך 8 שקדמו להעברת התושבות שיעור אחיד למס בשווי של 100 אלף אירו בשנה, ללא תלות בגובה ההכנסה מחו"ל. אפשרות לצרף בני משפחה בשיעור אחיד למס בשווי 20 אלף אירו לשנה לכל קרוב, ללא תלות בגובה ההכנסה מחו"ל.
השקעה של 500 אלף אירו (נדל"ן/ני"ע/מניות/מיסוי אישי)
העברת תושבות לצרכי מס ביוון
הצגת סיכום חוזה מניעת כפל מס (בין יוון למדינת המקור)
 
 
  1. מיסוי חלופי של הכנסות פסיביות - לזכאים לקצבת פנסיה בחו"ל
דרישות תמריץ המס
תושב מס שחי בחו"ל לאורך 5 השנים האחרונות מתוך 6 שקדמו להעברת התושבות מס בגובה של 7 אחוזים מסך ההכנסה מחו"ל.
העברת התושבות לצרכי מס ביוון
הצגת סיכום חוזה מניעת כפל מס (בין יוון למדינת המקור)
 
 
שתי הקטגוריות נוגעות בעיקר לפנסיונרים ולנוודים דיגיטליים, שמעוניינים להתגורר ביוון והן מאפשרות תוקף של 15 שנים, עם אפשרות ביטול בכל עת באמצעות הגשת בקשה לשנת המס הבאה.

להשארת פרטים

קטגוריות מיסוי הנדל"ן ביוון

קטגורית מיסוי נדל"ן יוון הסבר
מס רכישה מס הרכישה ביוון עומד על 3.09% ממחיר הנכס בעסקה או משוויו האובייקטיבי של הנכס כפי שנקבע ע"י רשויות המס (הגבוה מביניהם). התשלום עבור המס ישולם כ-3 ימים טרם חתימת חוזה הרכישה.
מס ENFIA מס ENFIA. הוא מס הרכוש שנאמד עפ"י שוויו של הנכס כפי שנקבע ברשויות המס. ללא בדיקה מולם לא ניתן להעריך את גובה הסכום. מדובר על מס שמשולם אחת לשנה ובדרך כלל בין חודשים יולי-ספטמבר.
מע"מ שיעור המע"מ ביוון על נדל"ן עומד על 24%. כאן הסיפור הוא מעט מורכב שכן המע"מ איננו יחול על עסקת קניית נדל"ן ביוון (מלבד מקרים מסוימים בהם רוכשים דירה חדשה מקבלן, אך אלא במקריים פרטניים שקשורים לקבלן) אלא יחול בעת עבודת שיפוץ של הנכס (כספים שלא ישובו לידי המשקיע) ולכן קיימת חשיבות יתרה לתכנון יסודי בנושא טרם ביצוע השיפוץ. כמו כן, בענף המלונאות קיימים גם כן מיסי מע"מ בשיעור מופחת שעומדים על 13% ובסקטורים מסוימים הוא אף יעמוד על שיעור אפסי.
מס שנתי קבוע על החזקת נכס מס שנתי קבוע על החזקת נכס קיים בשיעור של 15% משוויו של הנכס כפי שנקבע על-ידי רשות המס. מס זה יחול על כל בעל נכס ביוון בהיעדרות המצאת מספר מס או במקרים של חברות שטרם סיפקו מידע מפורט על בעלי המניות בפני רשויות המס.
מס שנתי עירוני מס שנתי עירוני. בדרך כלל ישולם יחד עם תשלום ה-ENFIA וגובהו בין 0.025%-0.035% משוויו של הנכס כפי שקבעו ברשויות המס.
מס הכנסה
0 ועד 12,000 15%
12,001 ועד 35,000 35%
35,001 ויותר 45%
 
מס ההכנסה מדורג לפי ההכנסה המלאה מהשכירות ללא ניכוי של הוצאות אחרות, כמו פחת ואלו המדרגות:
 
מס בולים מס המוטל על מסמכים שהם רשמיים כמו חוזים, אשרות וכדומה.
  1. במקרים שבוצעה רכישת נדל"ן ביוון בעזרת מימון/הלוואה - מס הבולים יהיה בשיעור של 2.4% מהקרן של ההלוואה.
  2. באם מדובר בהשכרת נכס מסחרי יעמוד המס על שיעור של 3.6%.
  3. באם מדובר על השקעת הון שנייה שבוצעה ע"י חברה - המס יהיה 1% בנוסף לסך ההשקעה.
מס על הלוואות וריבית על קניית בתים ביוון למכירה בעזרת הלוואה מוטל מס בסך של 0.6% מהקרן השנתית של כל תשלום ריבית, בנוסף למס הבולים כפי שפורט מעלה.
 
מס רווחי הון ביוון קיים מס רווחי הון שעומד על שיעור של 15% מכל מכירה של ניירות ערך, אחזקה בשותפות וכדומה.
מס חברות מס החברות ביוון עומד על 22%. במקרים בהם רכישת בתים ביוון למכירה נעשתה ע"י חברה, ניתן לנכות הוצאות החברה ופחת בסך של 4%. יחד עם זאת, במעמד המשיכה של הרווח יוטל מס במקור של 5%, כשבארץ בעת קבלת הרווח יושלם המס ל-25% או ל-30%, תלוי אם מדובר באדם שהוא בעל מניות באופן מהותי.
מס שבח על בתים ביוון למכירה מוטל מס שבח של 15% על הרווח מהמכירה. לצורך הקטנת סכום הרווח מהמכירה, במקרים בהם מבוצע שיפוץ נרחב בנכס, חשוב מאוד לבצע רישום של חשבוניות השיפוץ ולהכניס לתוך מחיר הרכישה.  כיום יש פטור על שני נכסים בשלוש שנים, כל נכס שלישי יחייב ב15% את הרכישות הקודמות גם.
המס הסופלמנטרי ביוון מוטל מס שנתי עבור ישות משפטית שמשולם יחד עם תשלום ה-ENFIA וגובהו עומד על 0.55% משוויו האובייקטיבי של הנכס.
 
 
הטיפ שלנו
"לפני כל רכישה של דירות נופש ביוון או בתים ביוון למכירה בכלל, חשוב להתעדכן מול מומחי מיסוי לנדל"ן ביוון. הקלות ותקנות אינן קבועות לנצח. נצלו את מומנטום ההשקעה הנדיר שיוון מציעה לכם עוד היום."

סיכום - היתרון היווני למשקיעי נדל"ן ישראלים

הסקירה היסודית הזו נועדה להציג בפניכם את הוצאות מיסוי נדל"ן ביוון בעת קניית דירות ביוון ולשפוך אור על הנושא, שעל אף החשיבות הרבה והמשקל שהוא נותן על קבלת החלטות לאורך התהליך, הוא איננו פשוט כלל. נראה שאין ספק, כי המשקיע הישראלי מוצא ביוון יתרונות רבים וזה לא סתם שהיא מבין המקומות הראשונים להשקעות מישראל. המחירים, הגיוון, הביקוש הגבוה והתשואות המרשימות - כל הסיבות למה להשקיע ביוון הן מרצות בהחלט. עכשיו, כשתוסיפו את יוון לטבלאות האקסל בזמן בחינת יעדים לצרכי השוואה, תוכלו להבין, כי היתרונות של מיסוי נדל"ן ביוון, הכוללים את אמנת מס יוון ישראל וההקלות הניתנות על-ידי ממשלת יוון למשקיעיה הבינלאומיים, מהווים פקטור מכריע לבחירה החכמה. הנתונים מעלה מצביעים על כך שמדובר בצעד משתלם וכדאי שעתיד להניב רווחים נפלאים לאלו המחפשים אחר אפיק ההשקעה הטוב לטווח הארוך.

תהליכי מיסוי נדל"ן ביוון עם שובל יזמות

כחלק מהחזון של שובל יזמות להוביל ולהתמקצע בתחומי היזמות והבנייה ביוון, החברה מספקת נתונים עדכניים ומועילים במיוחד בכל הנוגע לשאלת הכדאיות של השקעה ביוון או רכישת בתים ביוון לנופש. הצוות הייחודי של החברה, בליווי מומחי המקצוע היווניים, עומדים עם האצבע על הדופק ובוחנים בכל עת את העדכונים האחרונים במיסוי הנדל"ן של יוון. אז אל תישארו מאחור, אחרי שהבנתם איך סיפור המס הגדול הופך לפשוט, כך גם תהליך הרכישה של הנכס הבא שלכם ביוון הופך לאפשרי יותר מאי פעם. השאירו פרטים ונציגנו ישמחו לסייע לכם מא' ועד ת' כל הדרך לרכישת בית נופש ביוון.
 

**אנחנו לא רואי חשבון. ואיננו מייעצים לענייני מס. שובל יזמות הינה חברת יזמות ובנייה והמידע המפורט במדריך התקבל מייעוץ עם רו"ח ישראלי ויווני ויכול להשתנות בכל עת ע"י הרשויות ביוון. אנו ממליצים לכם להתייעץ עם רו"ח או עו"ד בעלי התמחות בנושא המיסוי של נדל"ן ביוון,  באופן פרטי ולפני ביצוע כל קניית דירה ביוון.
המאמר הקודם
המאמר הבא
קטגוריות
מאמרים אחרונים
ארכיון
מערכת נגישות חכמה Droxit.com