מתכוננים לקראת רכישה של דירות נופש ביוון למכירה? מדריך זה ימקם אתכם היטב על מפת הדרכים של איך לקנות דירות ביוון ולא ליפול במלכודות מיסוי הנדל"ן ביוון. מטרת המדריך היא להעשיר אתכם בידע היקר מפז על הנושא שרוכשי נדל"ן רבים חוששים לגשת אליו - מיסוי נדל"ן יוון. הכרת חוקי המיסוי של נדל"ן ביוון היא חיונית עבור רוכשים בתחילת הדרך וגם עבור משקיעים בעלי ניסיון והיא תעזור לכם להגיע לתוצאות מוצלחות יותר ברכישות הנדל"ן הבאות שלכם.
זה כבר לא סוד שרבים בעולם, כמו בישראל (שנהנים מהקלות מיסוי נדל"ן ביוון מתוקף אמנת המס - כפי שיפורט בהמשך), רואים ביוון יעד מבטיח לרכישות נדל"ן מוצלחות. למעשה, הביקוש של דירות נופש ביוון למכירה רק ממשיך לעלות ולא למטרת השקעות בלבד, אלא גם למטרות מגורים, תיירות ונופש. העלייה הניכרת במספר המטיילים, שפוקדים את המדינה בשנים האחרונות, מסבירה את הביקוש העולה לקניית בתים ביוון למכירה למטרות השכרה קצרת טווח, בו בעת, שגובה התשואה המתקבלת מנדל"ן ביוון לנופש ממשיך בעלייה גבוהה, גם כן. אך זה לא היתרון היחידי של יוון.
נדל"ן ביוון - מה זה שווי אובייקטיבי
אם כבר התחלתם לחפש וילות ביוון למכירה, או בכלל, כל סוג של דירות נופש ביוון למכירה, בוודאי נתקלתם במושג "שווי אובייקטיבי". כשקונים נכס ביוון ישנן הוצאות נוספות הנלוות למחיר הנכס עצמו. שלושת ההוצאות העיקריות הן שכ"ט נוטריון, מס רכישה ועלות הרישום בטאבו. העלויות מחושבות כנגזרת מעלות הנכס - שכאן מדובר על הסכום הגבוה מבין שני סכומים: האחד הוא מחיר הנכס כפי שמציג המוכר והשני הוא שוויו האובייקטיבי של הנכס, כפי שנקבע ע"י רשויות מיסוי הנדל"ן ביוון. השווי האובייקטיבי הוא הסכום שקובעות רשויות המס ביוון לתשלום בעבור הנכס וזאת על מנת למנוע תשלומים שאינם באופן חוקי (כסף שחור).
חשוב להבין כי השווי האובייקטיבי אינו תמיד משקף מהימנה את ערכם האמיתי של הבתים ביוון למכירה וההפרש יכול להיות לכאן או לכאן. לכן, נמליץ תמיד, בכל קנייה של נדל"ן ביוון, בין אם מדובר בוילות ביוון על הים או בדירות ביוון למכירה - לוודא טרם ביצוע עסקת הרכישה מהו השווי האובייקטיבי של הנכס, כפי שנקבע ע"י הרשויות וזאת, על-מנת שלא להיות מופתעים מעלויות גבוהות של ההוצאות הנוספות וכן של תשלומי המסים השנתיים, כמו ENFIA, לדוגמא, הנגזרת גם היא משווי הנכס.
להשארת פרטים
אמנת מס ישראל-יוון
ההסכם המועיל בין המדינות, שקיים כבר למעלה משני עשורים ומטרתו מניעת כפל מס ממשקיעים, מהווה פקטור קריטי בהחלטה של ישראלים רבים, המתלבטים איפה כדאי לקנות נדל"ן בחו"ל. כך שמי שמחליט לקנות וילות ביוון על הים וברצונו להשכיר אותן בתקופות בהן הוא לא נמצא, יכול להימנע מגביית מס מיותר על ההכנסות מהן. במקרים בהם בעל הנכס מחזיק בתושבות בשתי המדינות תיבחן גביית המס לפי מספר משתנים, ביניהם: מיקום ביתו הקבוע וזמן השהייה הממושך ביותר, יחד עם הסכמה הדדית של ישראל ויוון.
בדרך כלל, אמנות המס קובעות, כי יש לשלם את המס בשתי המדינות ולאחר מכן להזדכות על תשלום המס הזר במדינת המגורים. נספר לכם, שבמקרה של קניית דירה ביוון, קיים הסדר חריג של מיסוי בלעדי ביוון בלבד. הסיבה לכך, היא שלמרות שהנוסח העברי של האמנה קובע מיסוי בהסדר הסטנדרטי, הנוסח האנגלי (שגוברים על העברי) קובעים, כי בעל הנכס הישראלי, שמחזיק בנדל"ן ביוון, איננו מחויב כלל בתשלום מס בישראל, אלא רק ביוון.
יחד עם זאת, חשוב לשים לב לכך שלא כל השקעה תיכנס מבחינת מס הכנסה לסעיף 6.1 מכיוון שמדובר על עסקה שהיא על נדל"ן בלבד. במקרה בו תבצעו עסקה שתוגדר כעסק (כמו airbnb בניהול ישיר) או עסקת השבחה של נכס, שבה אתם מבצעים פעילות אקטיבית יזמית, לא רק על ידכם, אלא גם במבנה שדומה לקבוצת רכישה או עסקת קומבינציה, או למשל אם אתם עוסקים בנדל”ן - מה שאומר שמדובר במשלח יד וכדומה - אז, מס הכנסה בארץ יכול לראות אותכם כעסק ולמסות אתכם.
סיכונים במיסוי נדל"ן ביוון
בקניית דירות ביוון קיימת חשיבות רבה להבנת החוקים החדשים והכרת ההבדלים בין עסק לפעילות פרטית בעיני רשויות המס. רשויות המס ביוון הוציאו תיקוני חוק בשנת 2023 שיאפשרו להם למסות לאחר בדיקה את כל עסקאות הנדל"ן שנראו להם כעסק. בנוסף, הם התחילו לבחון גם עסקת רכישה וגם עסקת מכירה כפעילות. על כן, מי שמבצע שלוש עסקאות של רכישת נדל"ן ביוון ומכירה בתקופה של שלוש שנים יכול להיחשב כעסק. כמו כן, יש לשים לב לעסקאות של פליפ ובייחוד כאלה שכוללות שיפוץ או עסקאות קומבינציה לשני הכיוונים.
הטיפ שלנו
"בקניית בתים ביוון למכירה חשוב מאוד להיוועץ בגורם מקצועי המתמחה בנושא מיסוי נדל"ן ביוון. תקנות והוראות המס מתעדכנות מעת לעת ויכולות להיות שונות, כשכל מקרה לגופו, בהתאם לסוג הפעילות וההכנסה האישית."
סיכום
לסיכום, הכרת כללי מיסוי הנדל"ן במדינת היעד הינה קריטית עבור מי ששוקל לבצע קניית נכס בחו"ל. ההבנה של כלל הגורמים שמשפיעים בסופו של דבר על עלות הרכישה ועל ההוצאות השנתיות בכוחה להכריע על כדאיותה של העסקה מלכתחילה. אמנם, החוק יכול להראות מסובך ומרתיע, אך זה לא הדבר שאמור למנוע מכם את השמחה הגדולה שמגיעה מקניית דירות נופש ביוון למכירה. בשביל מינימום התעסקות ומקסימום תשואה והכי חשוב, בשביל בטיחות העסקה המורכבת של קניית בית נופש ביוון, כדאי לכם להיעזר בגורמי מקצוע, שהינם בעלי ההתמחות הייחודית של קניית דירות ובתים ביוון למכירה עם התמקצעות ספציפית בנושא המיסוי של נדל"ן ביוון.
ההסבר המפורט על קטגוריות המיסוי של נדל"ן ביוון ומידע על כל ההקלות החדשות שיגרמו לכם לחזק עוד יותר את הבחירה ביוון כיעד האידיאלי לרכישת בית נופש בחו"ל - בחלק ב' שיפורסם בתאריך 24.3.2024.
שובל יזמות עוסקת ברכישה ובמכירה של דירות ובתים ביוון למכירה כבר שנים רבות. החברה בעלת מומחיות עשירה בכל רובד בתחום הנדל"ן ביוון ובתוך כך בקיאה באופן מוחלט בתהליכי רכישה, בנייה, מכירה, ניהול נכסים ומיסוי נדל"ן ביוון. את הבדיקות המקיפות למען איכות וכדאיות כל עסקה אנו מבצעים באופן מדויק על-מנת להביא אליכם את ההזדמנויות המובחרות ביותר של בתים ביוון למכירה ווילות ביוון על הים, בפרט. בשביל להתקדם אל עבר הצעד הראשון בהליך קניית בית נופש ביוון פרטי שלכם, אנו מזמינים אתכם להשאיר פרטים ונשמח לעמוד לשרותכם בכל עת. **שובל יזמות הינה חברת יזמות ובנייה ואיננה מייעצת בענייני מס. אנחנו לא רואי חשבון. מדובר במידע שהתקבל בייעוץ עם רו"ח יווני וישראלי. חשוב להתייעץ עם עו"ד או רו"ח שמתמחים בנושא מיסוי נדל"ן ביוון באופן פרטני לפני כל ביצוע רכישת נדל"ן ביוון - ולא אחרי.
