הערכת עלויות של קניית וילות למכירה ביוון
אנשים רבים המתעניינים ברכישת נדל"ן בחו"ל נחשפים למחירים שעלולים להטעות אותם בתור קונים. הטעיה זו עתידה להביא לחישובים שגויים של גובה התשואה שתתקבל מהשכרת הוילה, כשאינכם נופשים בה. בעת קניית וילות למכירה ביוון או בכל מקום אחר חשוב מאוד לבצע הערכה מדויקת, ככל הניתן, לעלות הכוללת של הרכישה, כדי שלא לשגות בחישוב התשואה. על מנת לבצע חישוב מושכל ונכון, בתוך ההערכה יש להקפיד לכלול את הפרמטרים הבאים:
- רישום בטאבו. באפשרותכם לחשב את עלות הרישום של הנכס שלכם בנסח הטאבו היווני באמצעות פלטפורמה ייעודית - בלחיצה על הלינק כאן. להלן הסבר על אופן השימוש:
- בחלון השלישי רשמו את המחיר של הנכס. (לא יודעים אם לרשום את מחיר השוק את את המחיר המבוקש? בחרו בגבוה מביניהם).
- בחלון הרביעי והחמישי רשמו את מספר הנכסים (מספר הדירות שתרצו לקנות או למכור).
- בחלון השישי המקושר למשכנתא, רשמו את הספרה אפס "0".
- לחיצה על החלון האחרון "Υπολογισμός" תחשוף בפניכם את סך העלויות הדרושות לצורך הרישום, הסכום יופיע בתחתית העמודה "Σύνολο".
- חישוב מס שבח. עסקת קניית וילות למכירה ביוון שבוצעה עד סוף שנת 2022 לא חייבה בתשלום מס שבח מכירת נכס של אדם פרטי. מאז, החוק השתנה וברוב המקרים יחוייב המוכר בתשלום מס שבח. מס השבח יחושב בעלות של 15% משווי הנכס (ההפרש שבין מחיר הרכישה למכירה) ועליו יחול גורם פחת כמפורט בטבלה שלפניכם: (בהתאם למס' השנים שהחזקתם בנכס).
| מס' השנים של בעלות על הנכס |
שיעור פחת |
| שנה עד חמש |
0.95% |
| חמש עד עשר |
0.87% |
| עשר עד חמש עשרה |
0.79% |
| חמש עשרה עד עשרים |
0.73% |
| עשרים עד עשרים וחמש |
0.66% |
| עשרים וחמש שנים ומעלה |
0.61% |
- עמלת נוטריון. קניית וילות למכירה ביוון מצריכה שירותי נוטריון הכותב את החוזה וגם מבצע את הרישום. את החישוב יש לבצע אחוז לפי מחיר (המחיר הגבוה מבין מחיר שוק ומחיר מבוקש).
| סכום באירו |
אחוז |
| עד 120,000 |
0.80% |
| 120,000.01 עד 380,000 |
0.70% |
| 380,000.01 עד 2,000,00 |
0.65% |
| 2,000,000.01 עד 5,000,000 |
0.55% |
| 5,000,000.01 עד 8,000,000 |
0.50% |
| 8,000,000.01 עד 10,000,000 |
0.40% |
| 10,000,000.01 עד 12,000,000 |
0.30% |
| 12,000,000.01 עד 20,000,000 |
0.25% |
נוסף על האמור לעיל, ייגבה הנוטריון 5 אירו נוספים לכל עמוד בחוזה בתוספת 4 אירו לכל עמוד העתק שיתבקש ו-10 אירו נוספים עבור הכנת הצהרה. לפיכך, על כל חוזה רגיל יש לחשב עלויות נוספות של כ-300 אירו בערך.
כמו-כן, לכל אחת מהעלויות לעיל יש להוסיף 24% מע"מ.
חישוב תשואה אמיתית, בהתחשב בהיבטי מיסוי נדל"ן ביוון
קניית נדל"ן בחו"ל, מחייבות בחינה מעמיקה של כל ההיבטים הנוגעים לרכישה על מנת להגיע באופן מדויק ככל הניתן לתשואה האופציונאלית. שכן בהתאם לגובה התשואה, ניתן לבחון נכון את כדאיותה של כל השקעה. למה חשוב ללמוד איך לחשב תשואה באופן נכון? מאחר שברוב המקרים, רוב הרוכשים שאינם מודעים לחשיבות חישוב התשואה מראש, מוצאים עצמם בחוסר הבנה מדוע התשואה שנתקבלה נמוכה יותר מזו שהובטחה להם. התשואה האמיתית מקניית וילות למכירה ביוון ומכל השקעת נדל"ן בחו"ל אחרת מחושבת בהתאם לסכום ההכנסה השנתית הצפויה לחלק בסכום בו נרכש הנכס שכולל את כל ההוצאות שנלוו לרכישה ולשיפוץ, אם נעשה.
שווי אובייקטיבי של נכס
לצורך חישוב מדויק ככל הניתן, חשוב להבין מושג יסוד עיקרי בעולם הנדל"ן. בקניית וילות למכירה ביוון החשיבות של בדיקת שוויו האובייקטיבי של הנכס היא קריטית וביכולתה לחסוך מכם תשלום עלויות גבוהות בעת חתימת חוזה רכישה. הגדרתו של השווי האובייקטיבי של נדל"ן ביוון היא שווי מסוים, הנקבע ע"י רשויות יוון. קביעה זו מטרתה למנוע עסקאות של קניית וילות למכירה ביוון בתשלום מלא או חלקי שאיננו באופן חוקי (כסף שחור).
אופן החישוב של התשואה האופציונאלית מקניית וילות למכירה ביוון, כולל התייחסות לכלל העלויות של הרכישה והתחזוקה של הוילה בהתאם לשוויה האובייקטיבי.
אלו הם הפרמטרים לחישוב ההוצאות בקניית וילות למכירה ביוון:
- מס הרכישה. מס הרכישה ביוון עומד על שיעור של 3.09% משוויו האובייקטיבי של הנכס ו/או ממחיר העסקה (כשיש להתייחס לגבוה מבין שניהם). נציין, כי יש לשלם את מס הרכישה עד שלושה ימים טרם ביצוע קניית וילות למכירה ביוון.
- עמלת רישום בטאבו. כל רכישת נדל"ן ביוון מחייבת רישום בנסח טאבו ובעלות שנקבעת לפי אחוז מסוים, בדרך כלל בגובה של כחצי אחוז, משווי הנכס ו/או ממחיר העסקה (שוב- הגבוה מביניהם).
- עלויות נוטריון. בהליך קניית וילות למכירה ביוון, הנוטריון מהווה את הגורם המקצועי שאמון על תהליך רישום הנדל"ן בטאבו. לפיכך, שכרו הוא חלק בלתי נפרד מהעלויות הכרוכות בעסקאות הרכישה של וילות למכירה ביוון. שכר הנוטריון יקבע לפי אחוז מסוים שבדרך כלל מדובר כל כאחד וחצי אחוזים, משווי הנדל"ן ו/או ממחיר העסקה (גם כן, הגבוה מביניהם). כשהעלות מתבצעת במדרגות לפי גובהו של החוזה.
- עלות עו"ד. מתחילה בדרך כלל בכ-1,000 אירו ויכולה להגיע לבין אחוז אחד עד אחוז וחצי משווי העסקה, בהתאם למוניטין של עוה"ד, כשבנוסף תצטרכו להוסיף כ-24% מע"מ.
- תיווך. עלויות תיווך בקניית וילות למכירה ביוון מתחילות סביב ה-2% אך הן נתונות למשא ומתן, כשעל העלות הזו תאלצו להוסיף גם 24% מע"מ.
- מהנדס/אדריכל. שלב קריטי לפני שרוכשים וילות למכירה ביוון הוא כאשר מתבצעת בדיקת המהנדס או האדריכל שכוללת ביקור בפלודמיה (האגף העירוני בו ימצאו כלל אישורי התכנון והבנייה) וביקור בנכס עצמו לווידוא שאין בנייה שאיננה חוקית ושלילת בעיות הנדסיות. עלות הבדיקה נעה בין 250-1,000 אירו ובתוספת 24% מע"מ.
- עלויות ביקור בנכס (טיסה+לינה). כחלק מהליך קניית וילות למכירה ביוון, שלא כחלק מהתקשרות עם יזם ישראלי בעל ניסיון, ייתכן שתאלצו לבקר ביוון מספר פעמים מעבר לביקור הראשוני של הכרת ובחירת הנכס. העלויות האלה שיראו לכם אולי כזניחות יצטברו למעשה לעלויות גבוהות שתאלצו להוסיף לחישוב כחלק מעלות רכישת הנכס בפועל.
- עלויות שיפוץ. עלויות השיפוץ נקבעות בהתאם להיקף עבודת השיפוץ הנדרשת בנכס. כמו כן, עבודת שיפוץ בעת קניית וילות למכירה ביוון מחויבת בתוספת תשלום משוער של 24% מע"מ, שאינם מוחזרים לידי המשקיע. חשוב לציין, כי מתווכים רבים אינם מדייקים בהערכת עלויות שיפוץ ויבטיחו לכם עלויות של בין 500-600 אירו, לצורך הדוגמא (עלות שיפוץ משתנה מאוד בהתאם לכל נכס ודרישות היוזם), כשבפועל מדובר על עלות הכוללת רק את הוצאות השיפוץ ללא העלויות הנלוות לכך. לצורך הדיוק, בחישוב עלות השיפוץ נדרש להכליל גם עלויות "פרמיט" (המקביל לאישור בנייה בישראל), עלויות שינויי יעוד, באם יש צורך, עלויות תכנון אדריכלי, פיקוח EFKA (כמו ביטוח לאומי) ועוד. ההמלצה שלנו היא לקחת מקדם בטיחות של לפחות 7% עבור הוצאות שאינן צפויות שעתידות בהחלט להצטרף לעלויות של קניית וילות למכירה ביוון במהלך בנייה או שיפוץ.
חישוב תשואה אמיתית מקניית וילות למכירה ביוון - הצד של ההכנסות:
לאחר שהסברנו על ההוצאות של קניית וילות למכירה ביוון, הגיע הזמן ללמוד את צד ההכנסות וכיצד להכניס אותו במשוואה של חישוב התשואה האמיתית המתקבלת מקניית וילות למכירה ביוון. לצורך כך, עלינו להכניס לחישוב את ההכנסה הצפויה משכירות בהתאם לאזור בו ממוקמת הוילה ולהוריד מהסכום את ההוצאות הבאות:
- מיסים. על קניית וילות למכירה ביוון, כמו על בעלות על כל נכס אחר ביוון, חל מס רכוש שנתי הנקרא ENFIA. המס נקבע לפי בדיקת הנכס ע"י רשויות מיסוי נדל"ן ביוון. נוסף על כך, חל מס נוסף שהינו מס עירוני שנתי בעלות של בין 0.025%-0.035% משוויו של הנכס כפי שהוא מוצג ברשויות המס ומס נוסף ואחרון , מס הכנסה יווני שעומד על שיעור של 15% מסך ההכנסות בסכומים של עד 1,000 אירו בחודש ומעל לסכום זה העלות נמדדת באופן מדורג ל-35% ואף יותר. נציין, כי ביוון חל מס נוסף על השכרת נדל"ן לחברות מסחריות בעלות של 3.6% משווי השכירות, אך הוא איננו רלוונטי במקרה זה, מכיוון שיעודן של וילות למכירה ביוון ובמיוחד וילות ביוון על הים הוא לצרכי נופש ולא לצרכים מסחריים או משרדיים.
- הוצאות תחזוקה בלתי צפויות. חשוב להוריד סכום מסוים בעבור הוצאות של תיקונים לא צפויים. במידה ומדובר בקניית וילות למכירה ביוון שהן חדשות מקבלן וניתנה לכם אחריות קבלן עליהן ניתן לסכם את העלות בסכום מינימלי.
- ביטוח נכס. עלויות ביטוח נכס בקניית וילות למכירה ביוון חייבות להילקח בחשבון. גם כלפי הדייר-צד שלישי וגם למקרים של נזק חמור או חלילה שריפה.
- הוצאות ניהול. קניית וילות למכירה ביוון או בכל מקום אחר בחו"ל מוסיפות הוצאה של שירותי ניהול מחברת ניהול נכסים, האמונה על תחזוקה שוטפת של הוילה, מציאת דיירים, גביית דמי השכירות ועוד. העלות הזו של ניהול הנכס היא חשובה ובעלת משמעות יתרה. בחירה שגויה של חברת ניהול שאיננה אמינה יכולה להוביל אתכם לתשלום גבוה מדי עבור כל חודש באופן שיקטין משמעותית את התשואה שתתקבל מההשכרה.
לאחר שנחסיר מסכום ההכנסה הצפויה את ההוצאות החודשיות האלו, נקבל את הסכום הנקי של ההכנסה השנתית הצפויה. את המספר הזה אנחנו נחלק בסכום הרכישה (שכפי שהוסבר כולל את כל הוצאות הרכישה בתוכו) ונקבל את התשואה האמיתית שתתקבל מהעסקה הנחשקת של קניית וילות למכירה ביוון. לאחר שתעשו זאת תופתעו לגלות שהתשואה שהובטחה לכם ע"י בעל הנכס או המתווך שונה מהתשואה האמיתית ולכן כלי זה הוא חשוב בצורה בלתי רגילה עבור כל מי שמעוניין לבצע קניית וילות למכירה ביוון, בתים ביוון למכירה ובכלל השקעות נדל"ן בחו"ל בכל מקום אחר.
