המדריך לקניית וילות ביוון למכירה - חלק א'

תהליך קניית וילות ביוון למכירה - פן מעשי

1. האחת היא בדיקת מהנדס/ אדריכל (בארץ – שמאי), שיבחן את המבנה בהתאם לתוכניות שנמצאות בפולודומיה (משרד התכנון היווני) ויאשר, כי לא מדובר בבניה שאיננה חוקית, שרמת הבנייה תקינה ושלא נמצאו תקלות בתשתיות. סיומו של הבירור מתבצע ע"י המהנדס, שמאשר לאחר בדיקה יסודית, כי הנכס חוקי ובנוי בהתאם לאישורי הבנייה.  במקרה שקונים שטח או בניין, מומלץ גם ללכת לטופוגרף, שיבדוק את ייתכנות הבניה והגבולות. בכל מקרה מומלץ לבקש בדיקת הפרמיטים (אישורי הבנייה) והאם קיימים עוד חובות על הנכס במשרדי ההנדסה או המוניציפליות.
2. בירור משפטי. הבדיקה השנייה היא בדיקת DD שנעשית ע"י עורך דין. עורך הדין מאשר את חוקיות הנכס, היעדר שעבודים ובוחן פרמטרים נחוצים נוספים. להלן סיכום בדיקת עו"ד לדוגמא בתהליך של קניית וילות ביוון למכירה: עו"ד מנוסה שבקיא בתחום קניית נדל"ן ביוון ידע לבצע תחקיר משפטי יסודי, שיכלול בירור במשרד הטאבו ואימות שאינו קיים שעבוד על הנכס או חובות למיניהם. עורך הדין יאשר שלא חלים על הנכס מגבלות כלשהן בדבר ייעודו של השטח ושהנכס ובעליו נקיים מכל חוב.
3. בדיקה ברשויות מס - מומלץ ללכת לרשויות המס ולבדוק האם יש חובות על הנכס. לרוב זה נעשה על ידי הנוטריון. מומלץ בחום לבדוק האם שולמה כל האפקה (משרד שדומה לביטוח לאומי) לגביי העובדים שעבדו בבניית נכס וגם חובות בתשלומי האנפיה.
4. בדיקה מול הבנקים - מומלץ לבקש מהקונה אישור בנקאי לגביי חובות לבנקים שקשורים לבנייה, גם אם לא נמצאו ברישומים של השעבודים.

1. רשויות מס. קונה הנכס יפנה לרשות המס בבקשה לקבל מספר מס יווני ואת קוד הגישה לאתר הרשות. תושבי חוץ יצהירו על אזרח יווני בתור נציגם ברשות המס (בדרך כלל עו"ד מטעמם). כמה ימים טרם חתימת החוזה, הרוכש יעביר הצהרת מס לרשות המס וישלם את סכום המס היחסי - 3.09% מסכום הרכישה.
2. נוטריון. חוזה קניית וילות ביוון למכירה יחתם בפני נוטריון. התשלום לנוטריון יבוצע ע"י הרוכש. בדרך כלל, עמלת הנוטריון עומדת על 1.6% משווי הנכס - כולל מס ומע"מ. ככל ומחיר הנכס יהיה גבוה יותר, כך תפחת העמלה של הנוטריון.
3. עמלת רישום בטאבו. הסכם הרכישה יירשם במשרדי הטאבו המקומיים. עמלת הרישום שכוללת את זכויות הרשם, תעודות, אישורים ומס בולים מחושבת בין 0.475% ל-0.575% משוויו של הנכס ובתוספת 23% מע"מ.

איך מתמחרים וילות ביוון למכירה

1. מיקום/קרבה לים. בקניית וילות ביוון חשיבות המיקום של הנכס היא קריטית לחישוב ערכו. כמו בארץ, גם ביוון ובכל מקום אחר בעולם למיקום ישנה חשיבות עליונה בדבר שוויו של נדל"ן. כמו שתמחור של דירה בתל אביב יהיה גבוה ביחס לאזורים מסוימים בארץ, כך גם רוב הסיכויים שתמחור של נדל"ן בסלוניקי יהיה גבוה יותר מאשר בערים מסוימות ביוון וכמובן שבקשר ישיר גם ערכן של וילות ביוון על הים יתייקר יותר ככל שיהיו סמוכות יותר אל חוף. חשוב להדגיש כי המיקום הספציפי בתוך העיר/הכפר הוא שיקבע באופן סופי את התמחור המדויק של הנכס. אזור מגורים איכותי, הנמצא בקרבת אזורי בילוי, קניות, תחבורה ציבורית ומוקדי עניין נוספים בכוחו להשפיע באופן משמעותי על שווי הנכס.
2. גודל הנכס, העיצוב והאבזור. בקניית וילות ביוון למכירה ככל שהוילה גדולה יותר, מחיר הרכישה למטר, כמו מחיר השכירות, יהיה נמוך יותר, לרוב. למרות זאת, הכל תלוי בעיצוב, במיקום ובטעם (זאת לא משוואה שתהיה בכל מקום). המחיר יושפע מעיצובה הייחודי של הוילה ומהריהוט והאבזור הקיימים בה שיכולים לשנות את כל המשוואה.
3. אור. אחד הפרמטרים היקרים ביותר ליוונים הוא אור טבעי הנכנס לבית. לאור זאת, כשאתם מחפשים אחר וילות ביוון למכירה חשוב שתוודאו שהנכס מואר באופן טבעי. קשה יותר להציע וילות ביוון למכירה אם הן חשוכות.
4. חימום. יוון אמנם שטופת שמש ברוב ימות השנה, אך בחורף היא גם קרה. דיירים צעירים או סטודנטים יכולים להסתפק בחימום של מזגן, אך משפחות ואנשים אמידים שמהווים את קהל היעד העיקרי לוילות ביוון על הים, ייתכן וידרשו חימום בגז/במשאבת חום או בחימום חסכוני. לכן, וילות ביוון למכירה, שקיימת בהן אופציה לחימום של גז (בחלק מהמקומות מומלץ גז טבעי, אך לא ניתן למצוא גז טבעי באיים או ברוב המקומות המיועדים לנופש) או שיטת חימום חסכונית באנרגיה, ימכרו יותר בקלות והתשואה מהן יכולה להיות גבוהה יותר.
5. גיל הנכס. קיימת עדיפות לקניית וילות ביוון למכירה שהן חדשות. הסיבה העיקרית לכך, היא דירוגו האנרגטי של הנכס. בתים חדשים ביוון נבנים בהתאם לחוקי האנרגיה החדשים באירופה, הדורשים עמידותו ובידודו של הנכס באופן מסוים ומסווגים את הנכסים לפי דירוג. ככל שדירוגו האנרגטי של הנכס יהיה גבוה יותר כך יהיה קל יותר הן למכור אותו והן להשכיר אותו.

סיכום